Attefallshus Som Gästhus

Introduktion – Attefallshus som Gästhus

Ett gästhus är en separat liten byggnad på tomten som används för övernattning eller tillfälligt boende. För många husägare i Sverige är ett gästhus en lösning som skapar extra utrymme utan att störa vardagslivet. Gästhuset kan byggas i olika storlekar och standarder – från enkla friggebodar med sovplats till kompletta småhus med kök och badrum. Intresset för att bygga småhus på egen tomt har ökat kraftigt sedan lagändringen 2014 som gjorde det möjligt att uppföra så kallade attefallshus på upp till 25 m² utan bygglov. Statistik från SCB att nybyggnation av småhus minskade 2024 – endast 6 624 bostäder färdigställdes i en‑ och tvåbostadshus, vilket är 46 % färre än året innan. Antalet beviljade bygglov minskade också; under 2022 och 2023 beviljades bygglov för ungefär 90 000 bostäder, motsvarande 8,5 bostäder per 1 000 invånare. Minskningen och bostadsbristen gör gästhus och komplementbyggnader ännu mer attraktiva.

Attefallshus som gästhus

Ett attefallshus är enligt lagen en fristående komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus som får byggas på samma tomt som ett en‑ eller tvåbostadshus. Sedan 2020 får ett attefallshus vara upp till 30 m², och i vissa specialfall 40 m². Till skillnad från en friggebod kräver ett attefallshus ingen bygglovsprövning, men det kräver en bygganmälan och ett startbesked från kommunen. I praktiken ger ett attefallshus mer golvyta och högre komfort än en friggebod och kan därför fungera som gästhus året runt.

Fördelar med attefallshus som gästhus

Att välja ett attefallshus som gästhus innebär flera fördelar. Den större ytan ger plats för gästrum, badrum och pentry – något som gör att gästerna kan bo självständigt. Ett attefallshus kan användas av vuxna barn som vill bo nära men självständigt eller som boende för äldre släktingar. För dig som planerar ett gästhus med badrum är attefallshuset idealiskt eftersom det uppfyller Boverkets krav på isolering, ventilation och energiprestanda när det används som bostad. Den möjligheten finns inte i en friggebod.

Attefallshusets höjd får vara max 4 meter, vilket gör det möjligt att integrera ett loft. Ett attefallshus med loft ger extra sovplatser utan att ta golvyta, något som är perfekt när du vill skapa ett luftigt gästhus 30 kvm. Dessutom kan en välplanerad planlösning med loft, hörndusch och pentry skapa hotellstandard även på liten yta.

Grundläggande regler och bygglov

Innan du börjar bygga är det viktigt att känna till de rättsliga ramarna. Ett gästhus kan uppföras som friggebod eller attefallshus.

• Friggebod – en eller flera fristående byggnader på maximalt 15 m² och högst 3 m i höjd får uppföras utan bygglov. De ska placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen om inte grannen skriftligen godkänner annat. Detta är en enkel lösning för en gäststuga som används tillfälligt.
• Attefallshus – ett eller flera småhus på sammanlagt 30 m² får uppföras med en högsta nockhöjd på 4 m utan bygglov men kräver bygganmälan och startbesked. De ska även placeras minst 4,5 m från tomtgränsen. Om huset uppfyller Boverkets byggregler kan det inredas som komplementbostad.

Reglerna innebär att du utan bygglov kan kombinera en friggebod och ett attefallshus så länge den totala ytan inte överstiger 30 m². Vill du däremot bygga ett gästhus 50 kvm eller större krävs bygglov och ofta mer avancerade ritningar. Kom ihåg att vissa områden, till exempel strandskyddade zoner, kan ha extra restriktioner. Boverket föreslår dessutom att gränsen för attefallshus kan höjas till 45 m² från 2025, vilket gör större gästhus möjligt i framtiden.

Läs vår guide: Attefallshus utan bygglov

Planlösning och inredningstips

På begränsade kvadratmeter gäller det att planera smart. Ett litet badrum med hörndusch och kompakt handfat räcker långt, och ett pentry med kylskåp, kokplatta och arbetsyta ger gästen en känsla av självständighet. För ett gästhus 30 kvm är det viktigt att maximera förvaringen genom att använda utrymme under sängen eller bygga in bänkar med lådor. Gardiner, vikväggar eller frostat glas ger privatliv även i små utrymmen.

Läs vår guide: Inreda friggebod 15 Kvm

Många väljer naturmaterial och ljusa färger för att skapa en luftig känsla i sitt gästhus inredning. Tänk på att matcha arkitekturdetaljer med huvudbyggnaden – fasadbeklädnad, färgsättning och taklutning – för att skapa harmoni. Samtidigt finns möjlighet att bryta av med moderna material om det görs med fingertoppskänsla. Kom ihåg att vatten, avlopp och el bör planeras i god tid eftersom ledningar måste dras innan grundläggningen.

Friggebod eller attefallshus – vad ska man välja?

När räcker en friggebod som gäststuga?

För enstaka övernattningar eller sommarbesök kan en friggebod räcka. Dessa små byggnader får vara högst 15 m² och kan därför fungera som gäststuga om du bara behöver ett extra sovrum och inte vill investera i full standard. Du kan installera vatten och toalett i en friggebod, men då blir det trångt och installationerna kräver underhållsvärme. För att behålla flexibiliteten kan man se om gästhuset kan användas som förråd eller arbetsplats under resten av åre. Friggeboden är också billigare att bygga och kräver endast att den placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen.

Läs vår guide: Attefallshus 40 Kvm 

Attefallshus med loft ger extra yta

Om du vill erbjuda gästerna full komfort är ett attefallshus med loft ett bättre val. Att attefallshuset får vara 4 meter högt gör det möjligt att bygga ett loft. Ett loft kan fungera som sovdel, medan bottenplan används för vardagsrum, kök och badrum. På så vis får du nästan dubbel boyta inom samma footprint – något som är värdefullt på en liten tomt. Ett attefallshus på 30 m² med loft kan ge känslan av att bo i ett gästhus 50 kvm utan att du behöver bygglov. Planera loftet med bra tillgänglighet: en stege eller trappa ska vara säker för gäster, och takhöjden bör ge plats att sitta.

Läs vår guide: Bygga Enplanshus

Bygga själv, byggsats eller nyckelfärdigt modulhus?

När du har bestämt dig för husstorlek återstår frågan: ska du bygga själv, köpa byggsats eller investera i ett nyckelfärdigt hus? Bygga själv kan minska kostnaden men tar tid och kräver god byggvana.

Ett alternativ är att köpa en byggsats eller ett modulhus. Färdiga husleverantörer specialiserar sig på friggebodar och attefallshus och levererar dem nyckelfärdiga, vilket är bekvämt. Modulhus nyckelfärdiga attefallshus erbjuder kort byggtid, trygg kostnadsbild och hög andrahandsvärde. Du kan också anpassa planlösningen och utrustningen. Nackdelen med färdiga hus kan vara att de kräver en plan byggplats och är svårare att anpassa till sluttande terräng. En byggsats ger mer flexibilitet men kräver handlingskraft – se till att leverantören erbjuder teknisk support och ritningar.

Läs vår guide: Byggsats Friggebod

Läs vår guide: Bygga Friggebod

Placering och praktiska överväganden

Att placera gästhuset på rätt ställe är avgörande för att det ska bli en tillgång på tomten.

• Fastighetens helhetsbild – huset ska harmoniera med bostadshuset och inte skymma utsikt.
• Tillgänglighet – avståndet mellan bostadshus och gästhus ska inte bli för långt och huset ska kunna nås av personer med rörelsehinder.
• Anslutningar – fundera på hur du kopplar in el, vatten och avlopp. Ledningar måste ofta dras innan grundläggningen.
• Tomtens användning – se hur huset påverkar trädgårdens olika ”rum” och om det går att skapa avskilda uteplatser.
• Orientering – placera ingång och terrass så att de får sol och anknyter till huvudbyggnaden men ändå ger gästerna privatliv.

För att få ett enhetligt uttryck kan det vara klokt att anlita en arkitekt. Arkitekter kan även hjälpa dig att placera huset så att alla regler om avstånd och höjd uppfylls.

Läs vår guide: Hur mycket för jag bygga på tomten

Finansiering och framtida värde

Kostnader och finansiering

Kostnaden för ett gästhus beror på storlek, standard och byggmetod. Friggebodar är billiga, men vill du ha ett vinterbonat gästhus med badrum och kök får du räkna med högre kostnader för isolering, VVS och elinstallation. Tänk på att kommunen tar ut avgift för bygganmälan (och bygglov om huset överstiger gränserna).

Läs vår guide: Hur Vinterbonar man fritidshus

För arbetskostnaden kan du i många fall nyttja ROT‑avdraget när du bygger ett attefallshus vid nybyggnation. Räknar du med hyresintäkter eller ökat fastighetsvärde kan en större investering snabbt betala sig.

Läs mer: Regler för bygglov Attefallshus

Uthyrning och värdeökning

Ett gästhus kan mer än att bara lösa platsbrist. framhåller att ett attefallshus kan bli en kompletterande bostad för generationsboende eller uthyrning i framtiden. En större attefallare med dusch, toalett och pentry ger möjlighet till ”hotellstandard” och kan hyras ut till turister eller långsiktiga hyresgäster. På så vis kan du finansiera en del av byggkostnaden. Därtill ökar ett välbyggt gästhus ofta fastighetens värde.

För att använda gästhuset som permanent bostad måste det uppfylla Boverkets bostadsstandard (BBR) beträffande isolering, ventilation och energiprestanda. Kommunen måste också godkänna användningen som komplementbostad. Om du planerar att bygga gästhus 50 kvm eller större och hyra ut, ska du därför söka bygglov och säkerställa att alla tekniska krav uppfylls.

Sammanfattning

Att bygga ett gästhus är ett smart sätt att skapa mer plats, ge gästerna egen integritet och öka värdet på fastigheten. Ett friggebod på 15 m² räcker för sporadiska övernattningar, men ett attefallshus på 30 m² eller mer ger större flexibilitet med möjlighet till badrum, pentry och loft. Reglerna säger att friggeboden får vara högst 3 meter hög och attefallshuset högst 4 meter, och båda ska placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen om inte grannen godkänner annat. Du behöver ingen bygglovsprövning men en bygganmälan för attefallshus.

Medan konjunkturnedgången gör att färre nya bostäder byggs, ökar efterfrågan på smarta småhus. Det är viktigt att planera noggrant: välj rätt placering, investera i bra isolering och fundera på om du vill bygga själv, köpa en byggsats eller beställa ett nyckelfärdigt modulhus. Genom att följa Boverkets regler och ha en dialog med kommunen och grannarna kan ditt gästhus bli en långsiktig tillgång – oavsett om du använder det för gäster, tonårsbarn, arbete eller uthyrning.